Unterhaltsreinigung: Was gehört dazu und welche Reinigungsleistungen werden unterschieden?
Saubere und gepflegte Räume sind in Unternehmen, öffentlichen Einrichtungen, Wohngebäuden, Hotels oder Gesundheitseinrichtungen eine wichtige Grundlage für einen professionellen Gesamteindruck. Doch Reinigung ist nicht gleich Reinigung. Je nachdem, wie ein Gebäude genutzt wird, wie häufig gereinigt werden muss und welcher Sauberkeitsstandard vereinbart wurde, unterscheiden sich Umfang und Intensität der Reinigungsarbeiten erheblich.
Eine zentrale Rolle spielt dabei die Unterhaltsreinigung, die auch als laufende Reinigung bezeichnet wird. Darunter versteht man die regelmäßig wiederkehrende Reinigung von Oberflächen, Räumen und deren Einrichtungen.
Welche Tätigkeiten tatsächlich durchgeführt werden, richtet sich jedoch nicht allein nach der Bezeichnung „Unterhaltsreinigung“. Entscheidend ist immer das zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbarte Leistungsverzeichnis.
Die ÖNORM D 2050 unterscheidet innerhalb der Unterhaltsreinigung unterschiedliche Reinigungsleistungen. Besonders wichtig sind dabei die Vollreinigung, Teilreinigung und Sichtreinigung. Sie unterscheiden sich deutlich hinsichtlich Umfang, Reinigungsintensität und der dafür vorgesehenen Leistung.
In diesem ersten Teil unseres Beitrags erklären wir, was unter den einzelnen Reinigungsarten verstanden wird, welche Arbeiten darin enthalten sind und warum ein klar definiertes Leistungsverzeichnis für Auftraggeber und Reinigungsunternehmen gleichermaßen wichtig ist.
Was versteht man unter Unterhaltsreinigung?
Unterhaltsreinigung bezeichnet die periodische, beziehungsweise regelmäßig wiederkehrende Reinigung eines Objektes oder Raumes sowie seiner Einrichtungen.
Wie häufig gereinigt wird, hängt von zahlreichen Faktoren ab. Ein stark frequentierter Eingangsbereich benötigt beispielsweise einen anderen Reinigungsrhythmus als ein Besprechungsraum, der nur gelegentlich genutzt wird. Auch Toiletten, Duschen, Küchen oder medizinische Bereiche stellen andere Anforderungen an die Reinigung als klassische Büroflächen.
Deshalb wird vor Beginn der Reinigungsarbeiten festgelegt, welche Leistungen durchgeführt werden sollen und in welchen Intervallen diese erfolgen.
Das entsprechende Leistungsverzeichnis bildet eine wichtige Grundlage der Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.
Dabei kann beispielsweise vereinbart werden:
- welche Räume gereinigt werden,
- welche Oberflächen berücksichtigt werden,
- welche Tätigkeiten durchgeführt werden,
- wie häufig bestimmte Bereiche gereinigt werden und
- welche zusätzlichen Leistungen erforderlich sind.
Die Unterhaltsreinigung ist somit kein starres Reinigungspaket. Sie lässt sich an das jeweilige Gebäude und dessen Nutzung anpassen.
Vollreinigung, Teilreinigung oder Sichtreinigung?
Die ÖNORM D 2050 unterscheidet bei der laufenden Reinigung grundsätzlich zwischen verschiedenen Leistungsarten.
Zu den wesentlichen Formen zählen:
Vollreinigung, Teilreinigung und Sichtreinigung.
Die Unterschiede sind für Auftraggeber besonders relevant. Denn nicht jede Reinigungsart bedeutet, dass sämtliche Flächen eines Raumes vollständig gereinigt werden.
Welche Variante eingesetzt wird, richtet sich nach dem vereinbarten Leistungsumfang und der vorgesehenen Reinigungshäufigkeit.
Vollreinigung – die umfassendste Form der laufenden Reinigung
Die Vollreinigung ist eine regelmäßig wiederkehrende Reinigungsmaßnahme mit einem entsprechend umfangreichen Leistungspaket.
Dazu gehört zunächst die Entleerung des Mülls. Ebenso werden vereinbarte Bedarfs- oder Verbrauchsartikel aufgefüllt.
Darüber hinaus umfasst die Vollreinigung die Reinigung der Bodenflächen sowie der waagrechten und senkrechten Oberflächen frei geräumter Einrichtungsgegenstände.
Auch frei zugängliche Fensterbänke und Heizkörper werden berücksichtigt.
Weitere Bestandteile sind die Reinigung von:
- Türen,
- Schaltern,
- Steckdosen,
- Handläufen und
- Geländern.
Lose und leicht anhaftende Verschmutzungen werden entfernt. Gleiches gilt für Spinnweben, soweit dafür keine Steighilfe erforderlich ist.
Die Vollreinigung ist damit deutlich umfangreicher als eine reine Sichtkontrolle oder eine auf einzelne Tätigkeiten beschränkte Reinigung.
Wichtig ist allerdings die Abgrenzung zur Generalreinigung. Leistungen, die ausdrücklich dem Umfang einer Generalreinigung zugeordnet werden, sind nicht automatisch Bestandteil einer laufenden Vollreinigung.
Die Generalreinigung wird gesondert beauftragt und geht über den Umfang einer regelmäßig wiederkehrenden Vollreinigung hinaus. Sie kann beispielsweise Wand-, Boden- und Deckenflächen, Einrichtungsgegenstände innen und außen, die äußere Reinigung technischer Raumausstattung sowie Beleuchtung ohne Montagetätigkeiten umfassen.
Auch die Grundreinigung eines Bodens ist wiederum gesondert zu betrachten und nicht automatisch Bestandteil einer Generalreinigung.
Nach Durchführung einer Vollreinigung sollten grundsätzlich nur noch jene Verschmutzungen vorhanden sein, die entsprechend der vertraglichen Vereinbarung im Zuge einer General- oder Sonderreinigung entfernt werden.
Teilreinigung – definierte Arbeiten in bestimmten Intervallen
Nicht jeder Raum benötigt bei jedem Reinigungsvorgang den gesamten Leistungsumfang einer Vollreinigung.
Hier kommt die Teilreinigung ins Spiel.
Auch sie zählt zu den laufend wiederkehrenden Reinigungsmaßnahmen. Allerdings werden dabei nur bestimmte, vertraglich vereinbarte Leistungsarten durchgeführt.
Teile der Vollreinigung können beispielsweise in genau festgelegten Intervallen abwechselnd durchgeführt werden.
Damit lässt sich die Reinigung an den tatsächlichen Bedarf eines Gebäudes anpassen.
Ein einfaches Beispiel: Bestimmte Oberflächen müssen möglicherweise nicht bei jedem Reinigungstermin vollständig bearbeitet werden, während andere Flächen aufgrund ihrer Nutzung wesentlich häufiger gereinigt werden müssen.
Bei einer Teilreinigung kann deshalb im Vergleich zur Vollreinigung eine gewisse sichtbare Verschmutzung vorhanden bleiben. Das ist nicht automatisch ein Zeichen für eine mangelhafte Reinigung, sondern kann aus dem vereinbarten reduzierten Leistungsumfang beziehungsweise den festgelegten Reinigungsintervallen resultieren.
Genau deshalb ist ein klar formuliertes Leistungsverzeichnis so wichtig.
Sichtreinigung – gezielte Entfernung offensichtlicher Verschmutzungen
Die dritte wichtige Variante ist die Sichtreinigung.
Auch sie ist eine laufend wiederkehrende Reinigungsmaßnahme, allerdings mit deutlich reduziertem Umfang.
Zur Sichtreinigung gehören insbesondere:
- Müllentleerung,
- Auffüllen vereinbarter Bedarfs- und Verbrauchsartikel,
- Entfernen von Griffspuren auf Glastüren sowie
- Entfernen augenscheinlich grober Verschmutzungen.
Im Rahmen einer Sichtkontrolle werden dabei beispielsweise Böden, frei geräumte waagrechte und senkrechte Oberflächen von Einrichtungsgegenständen, Fensterbänke und Heizkörper kontrolliert.
Offensichtliche Verschmutzungen werden entfernt, sofern dafür keine Steighilfe benötigt wird.
Da die Sichtreinigung bewusst einen geringeren Leistungsumfang besitzt, können anschließend weiterhin sichtbare Verschmutzungen vorhanden sein.
Sie ist damit nicht mit einer Vollreinigung gleichzusetzen.
Besondere Anforderungen in Hotels, Wohnhäusern und sensiblen Bereichen
Nicht alle Gebäude lassen sich nach demselben Schema behandeln. Je nach Nutzung gelten unterschiedliche Anforderungen an den Reinigungsumfang.
Ein gutes Beispiel dafür sind Hotelzimmer, Appartementzimmer, Gästezimmer oder Bewohnerzimmer.
Bei der Abreise eines Gastes beziehungsweise nach Bedarf – beispielsweise bei einem Bettwäschewechsel – ist eine Vollreinigung vorgesehen.
Während ein Gästezimmer belegt ist, erfolgt hingegen grundsätzlich eine Teilreinigung.
Bei leerstehenden Zimmern kann eine Sichtreinigung durchgeführt werden.
Damit wird deutlich, wie stark die jeweilige Nutzung eines Raumes beeinflusst, welche Reinigungsleistung sinnvoll beziehungsweise vorgesehen ist.
Noch strengere Vorgaben bestehen beispielsweise in medizinisch sensiblen Bereichen.
Im OP-Bereich darf aufgrund des erforderlichen Hygienestandards keine Sichtreinigung durchgeführt werden. Hier kommen Voll- oder Teilreinigungen zum Einsatz. Eine nach Quadratmeter-Leistungswerten angegebene Teilreinigung gilt dabei als Zwischenreinigung.
Auch in Wohnhäusern gibt es spezielle Vorgaben für die Stiegenhausreinigung.
Bei einer Vollreinigung werden unter anderem sämtliche Stiegenhaus- und Gangflächen trocken beziehungsweise nass gereinigt.
Zusätzlich werden Oberflächen wie Geländer, Handläufe, Postkästen, Feuerlöscher, Schalt- und Gegensprechanlagen sowie allgemeine Schmutzfangmatten berücksichtigt.
Griffspuren auf Eingangstüren und anderen allgemeinen Türen werden ebenfalls entfernt.
Auch Waschküchen, Dach- und Trockenböden sowie allgemeine Kellerflächen können im Rahmen der Vollreinigung trocken oder nass gereinigt werden, sofern dafür keine Steighilfen benötigt werden.
Nicht automatisch in den entsprechenden Quadratmeterleistungen enthalten sind hingegen beispielsweise die Reinigung von Müllräumen sowie Fahrrad- und Kinderwagenabstellplätzen. Diese Leistungen müssen gesondert beauftragt werden.
Bei einer Teilreinigung im Stiegenhaus werden wiederum nur einzelne der festgelegten Leistungen durchgeführt.
Wie viel Fläche kann pro Stunde gereinigt werden?
Eine professionelle Kalkulation von Reinigungsleistungen berücksichtigt nicht nur die Fläche eines Gebäudes. Entscheidend sind unter anderem die Art des Raumes und die vereinbarte Reinigungsleistung.
Nach den im Ausgangsdokument angeführten Leistungswerten unterscheiden sich die maximalen Quadratmeterleistungen je nach Raumgruppe erheblich.
Reinigungsbereich | Sichtreinigung | Teilreinigung | Vollreinigung |
Büros, Besprechungszimmer, Klassenzimmer, Unterrichtsräume, EDV-Räume mit festem Gestühl / Stationsstützpunkt | 450 m²/h | 250 m²/h | 180 m²/h |
Nassräume wie Toiletten, Duschen oder Stationsbad | 120 m²/h | 90 m²/h | 60 m²/h |
Aufzüge | 60 m²/h | 45 m²/h | 30 m²/h |
Teeküchen | 250 m²/h | 170 m²/h | 110 m²/h |
Eingangsbereiche, Fitness-, Werkstätten- und Produktionsbereiche | 500 m²/h | 300 m²/h | 200 m²/h |
Stiegenhäuser | 300 m²/h | 200 m²/h | 140 m²/h |
Die Unterschiede zeigen sehr deutlich: Ein Quadratmeter ist in der professionellen Reinigung nicht automatisch gleich einem Quadratmeter.
Eine Nasszelle benötigt beispielsweise wesentlich mehr Reinigungsaufwand als eine vergleichbare Fläche in einem Büro oder Eingangsbereich.
Auch der Unterschied zwischen Sicht-, Teil- und Vollreinigung beeinflusst die mögliche Flächenleistung erheblich.
Bei einem Bürobereich liegt der angeführte maximale Leistungswert beispielsweise bei 450 m² pro Stunde für eine Sichtreinigung, während bei einer Vollreinigung 180 m² pro Stunde vorgesehen sind.
Bei Nassräumen reduziert sich der Wert bei einer Vollreinigung sogar auf 60 m² pro Stunde.
Diese Werte verdeutlichen, warum professionelle Reinigungsleistungen nicht ausschließlich anhand der Gesamtfläche eines Gebäudes beurteilt werden sollten.
Welche Arbeiten sind in den Quadratmeter-Leistungswerten nicht enthalten?
Für Auftraggeber besonders wichtig ist die Frage, welche Tätigkeiten nicht automatisch in den Quadratmeter-Leistungswerten enthalten sind.
Dazu gehören beispielsweise sogenannte Organisationszeiten.
Als Organisationszeiten gelten unter anderem:
- Wegzeiten,
- Rüstzeiten,
- Zeiten für das Aus- und Einräumen beweglicher Gegenstände,
- fachlich bedingte Stehzeiten sowie
- durch den Auftraggeber oder Dritte verursachte Stehzeiten.
Diese Zeiten sind in den angegebenen Quadratmeter-Leistungswerten nicht inkludiert und müssen gesondert angegeben werden.
Gleiches gilt für verschiedene weitere Tätigkeiten, die zwar im Arbeitsalltag rund um ein Gebäude anfallen können, aber nicht automatisch Bestandteil der Unterhaltsreinigung beziehungsweise der entsprechenden Flächenleistung sind.
Dazu zählen beispielsweise:
Blumen gießen, Botengänge und Einkäufe, Serviertätigkeiten, Besprechungs- und Geschirrservice, Möbelinnenreinigung sowie Fleckentfernung.
Auch die Reinigung von Fenstern oder Fixverglasungen einschließlich Glas, Fensterstock und Rahmen zählt zu den gesondert anzugebenden Leistungen.
Weitere Beispiele sind Sicht- und Funktionskontrollen technischer Einrichtungen oder von Spielplätzen sowie einfache Wartungsarbeiten wie das Einstellen eines Türschließers oder der Tausch von Leuchtmitteln.
Eine klare Leistungsbeschreibung schützt deshalb beide Seiten.
Der Auftraggeber weiß genau, welche Arbeiten im vereinbarten Umfang enthalten sind. Gleichzeitig kann das Reinigungsunternehmen zusätzliche Tätigkeiten nachvollziehbar kalkulieren und gesondert ausweisen.
Zusatzleistungen bei erhöhten Hygieneanforderungen
Besondere Anforderungen entstehen überall dort, wo zusätzlich zur klassischen Reinigung umfangreichere Hygienemaßnahmen notwendig sind.
Ergänzend zur Voll- oder Teilreinigung können beispielsweise Desinfektionsmaßnahmen und weitere Hygienemaßnahmen erforderlich sein.
Das betrifft insbesondere Bereiche wie:
- Behandlungsräume,
- Patientenzimmer,
- OP-Bereiche,
- Intensivbereiche,
- Laboratorien,
- Wellness- und Schwimmbadbereiche sowie
- Küchen und Großküchen.
Welche Maßnahmen notwendig sind, richtet sich nach den jeweils geltenden Anforderungen des betreffenden Reinigungsbereichs.
Diese zusätzlichen Hygiene- und Desinfektionsleistungen sind nicht automatisch in den Quadratmeter-Leistungswerten der Unterhaltsreinigung enthalten und müssen gesondert angegeben werden.
Das gilt ebenso für weitere Zusatzleistungen wie beispielsweise Dekontaminationen.
Gerade bei Gebäuden mit erhöhten Hygieneanforderungen ist daher eine genaue Definition des Leistungsumfangs besonders wichtig.
Ein klarer Leistungsumfang schafft Transparenz
Unterhaltsreinigung bedeutet weit mehr als regelmäßiges Staubsaugen oder Wischen.
Welche Arbeiten erforderlich sind, hängt von der Nutzung eines Gebäudes, der Raumart, der gewünschten Reinigungshäufigkeit und dem vereinbarten Qualitätsstandard ab.
Die Unterscheidung zwischen Vollreinigung, Teilreinigung und Sichtreinigung schafft dabei eine klare Grundlage.
Während die Vollreinigung einen umfangreichen laufenden Reinigungsumfang vorsieht, konzentriert sich die Teilreinigung auf festgelegte Tätigkeiten und Intervalle. Die Sichtreinigung wiederum dient vor allem dazu, offensichtliche Verschmutzungen zu beseitigen und einen laufend gepflegten Gesamteindruck zu unterstützen.
Ebenso wichtig ist die Unterscheidung zwischen regulärer Unterhaltsreinigung und gesondert zu beauftragenden Leistungen.
Organisationszeiten, Fensterreinigung, zusätzliche Servicearbeiten oder besondere Hygiene- und Desinfektionsmaßnahmen sind nicht automatisch Bestandteil der angegebenen Quadratmeter-Leistungswerte.
Für eine professionelle Zusammenarbeit empfiehlt sich deshalb ein möglichst eindeutig definiertes Leistungsverzeichnis. Es schafft Transparenz darüber, was gereinigt wird, in welchem Umfang die Reinigung erfolgt und welche zusätzlichen Leistungen gesondert berücksichtigt werden müssen.
Damit bildet eine sorgfältig geplante Unterhaltsreinigung die Grundlage für dauerhaft gepflegte Räume und nachvollziehbare Reinigungsleistungen.
Im zweiten Teil beschäftigen wir uns weiter mit dem Thema Unterhaltsreinigung und vertiefen die zusätzlichen Inhalte anhand der dafür vorgesehenen Unterlagen.
Quelle:
Bundesinnung der chemischen Gewerbe und Denkmal- Fassaden- und Gebäudereiniger [Hrsg.] Reinigungstechnik – Handbuch für Denkmal-, Fassaden- und Gebäudereinigung, 2. Auflage, Juni 2021, S. 396 – 403